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上海首套房首付比例提高至35%

樓主:建筑熱能通風空調之家 時間:2019-07-11 09:26:04

海德花園二手房

人民網上海11月29日電(徐倩)繼“滬六條”出臺50余天后,上海再度加碼樓市調控。

昨晚9時,上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》(下稱《通知》),旨在進一步促進本市房地產市場平穩健康有序發展。

《通知》規定,自11月29日起,居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請商業性個人住房貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業性或公積金住房貸款記錄)的居民家庭申請商業性個人住房貸款,購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示:“此次政策調控著重于信貸方面。首先,原先信貸政策只認房,不認貸,即只要出清手中房源,再買還是首套。調整后的政策即認房又認貸,意味只要以前有信貸記錄,而且是查全國征信,再買房都認定是第二套,對改善型沖擊尤為明顯;對于首套房首付比例提高0.5成,也影響到了剛需的購買力。”

對于此次調控政策加碼的原因,研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為:“此前,上海購房政策總體上已經比較嚴厲,但是從近期房地產市場數據來看,政策必須加碼。這和目前上海房地產市場面臨的三個壓力有關。第一,庫存規模相對不足,亟需通過政策調整來實現供求關系的平衡;第二,房價上漲態勢依然比較明顯,控制房價的難度還是較大;第三,看漲預期依然較強烈,亟需通過政策進行市場預期的引導。目前出臺政策,時機成熟、政策條文清晰且具有針對性,具有積極的意義。”

公積金貸款政策同步收緊

除了完善差別化住房信貸政策之外,上海市住房公積金管理委員會同時印發了《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》,一是嚴格執行公積金差別化信貸政策。在區分首套和二套購房的前提下,調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款限額下調10萬元,并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。二是體現公積金制度的公平性、可持續和風險可控。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍;嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%,以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

嚴躍進評價稱:“對于第二套住房的公積金貸款,要實現四個目標。第一是提高首付比例,第二是上浮貸款利率,第三是降低貸款額度,第四是限制貸款次數。這樣一類規定使得近期公積金貸款方面的門檻會提高,進而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外政策也對公積金繳存賬戶余額等內容進行了固定,使得后續盲目提取公積金等做法減少。”

此外,上海市將加大商品住房用地供應,確保2016年商品住房用地供應同比增加。進一步強化商品房預銷售行為管理,加強對房地產企業和從業人員監管,持續開展房地產市場秩序專項整治工作,堅決打擊房地產開發企業和經紀企業捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易及各類價格違法違規行為;加大對編制謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為查處力度,依法依規予以嚴肅處理。培育和發展住房租賃市場,鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模,切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度,規范住房租賃行為,穩定住房租賃關系,保障租賃當事人合法權益。

專家:房價或迎來實質性下跌

從政策出臺背景來看,上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫,成交量下滑,但是成交價格還在上漲。

11月上海新建住宅價格進一步上揚,來自中原地產

10月份,國家統計局數據顯示上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%,而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看,上海還是處于漲幅靠前的城市,因此調控壓力仍沒有消除。而且,11月中旬,上海新房成交均價也突破5萬元大關,達到每平方米53971元,環比上升17.1%。

和房價走勢對應的是庫存規模和去庫存周期。根據研究院智庫中心提供的數據,今年10月份上海新建商品住宅庫存面積為680萬平方米,該數據是2011年4月份以來的值。而根據“存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月成交面積均值”的公式計算,10月份上海新建商品住宅存銷比或去庫存周期僅為5.7個月,遠遠比合理值(12-14個月)要低。而根據數據,即11月28日的數據,該庫存面積在繼續下滑,為633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算,那么目前的存銷比或去庫存周期為5.3個月。

無論從房價走勢還是去庫存周期來看,此次調控政策的出臺很有必要。盧文曦認為:“此次調控政策出臺后,上海樓市成交量會進一步收縮。而價格方面,當前議價空間已經擴大到3-5% ,隨著交易量收縮,還價余地擴大,價格將出現實質性下跌。”

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